Nue-propriété optimisée au déficit foncier

Acquisition de la nue-propriété d’un bien en réhabilitation destiné à la location par un bailleur qui restitue la pleine propriété après l’écoulement du démembrement et dont les travaux permettent de créer du déficit foncier

Principe et fonctionnement

Principe du démembrement optimisé au déficit foncier : Association de deux dispositifs de droit commun

Partage temporaire des droits attachés à un bien immobilier ancien réhabilité à neuf entre un investisseur privé et un bailleur institutionnel :

• Acquisition de la nue-propriété du logement par l’investisseur privé qui dès l’acquisition réduit ses bénéfices fonciers existants par déduction d’une part travaux de la nue-propriété
• Acquisition de l'usufruit "usus" : droit d'usage du bien & "fructus" : droit de perception des loyers par le bailleur institutionnel, pour une durée déterminée appelée période de démembrement

Après l’écoulement de la période de démembrement, la pleine propriété est automatiquement restituée à l’investisseur privé.

Force doublée

• Acquisition soumise à une TVA réduite à 5,5%
• Part du montant des travaux du bien acheté permettant un gain fiscal par réduction des bénéfices fonciers imposables
• Le montant d’acquisition de la nue-propriété est soustrait de l’assiette du patrimoine taxable du contribuable
• Double impact fiscal sur le Taux Marginal d'Imposition (TMI) & les prélèvements sociaux (CSG / CRDS)
• Intérêts d’emprunt & frais assimilés déductibles des revenus fonciers existants par ailleurs
• Le montant d’acquisition de la nue-propriété est déduit de l’assiette du patrimoine taxable du contribuable
• Permet de réduire voire d’échapper à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ayant remplacé l’ISF
• Toutes les charges, entretiens, taxes, frais gestion sont assumés par le bailleur
• A l’issue du démembrement, le bailleur-usufruitier remet à l’état neuf d'origine le bien en réalisant tous les travaux nécessaires avant de restituer la pleine propriété à l’investisseur nue–propriétaire qui recouvre la plénitude des droits de propriété du bien immobilier (utiliser, louer, vendre le logement)

En cas de vente, le montant d’origine de la valeur en pleine propriété avant le démembrement devient la référence du calcul d’un éventuel impôt sur la plus-value

Simple pour l'investisseur

• Aucune gestion locative
• Aucune charge
• Aucun frais

Accessible à tous

• Bien à partir de : 75 000 € TTC actuellement chez Polyvalence
• S’adresse aux 25/40 ans qui souhaitent se constituer un patrimoine à moindre coût
• S’adresse aux 40-60 ans qui veulent consolider et diversifier leur patrimoine
• S’adresse aux 60 ans et plus en vue de transmettre leur patrimoine
• S’adresse aux personnes ne voulant pas de revenus fonciers
• S'adresse aux personnes disposant de bénéfices fonciers qui souhaitent ne pas percevoir de revenus supplémentaires mais au contraire réaliser un déficit foncier à l’aide des intérêts d’emprunt déductibles et des travaux

Conditions

• Durée du démembrement comprise entre 12 et 18 ans la plupart du temps, 12,5 ans le plus souvent pour la nue-propriété optimisée au déficit foncier
• Pendant le démembrement, le nu-propriétaire, ne peut ni habiter, ni louer, ni vendre le bien

Mise en œuvre

Exemple : Un T2 à Bayonne au pied de la Citadelle 

Nue-propriété de l’appartement : 182 500 €

→ Dont montant travaux : 115 718 €

Usufruit achetée par le bailleur pour 12,5 ans : 51 474 €

Démarrage des travaux : 2016
Livraison : 4^ème trimestre 2018
Période du démembrement : 2019 à juin 2031
TMI de l'investisseur : 30%
Taux des prélèvements sociaux CSG/RDS : 17,2%
Gain fiscal sur les revenus fonciers : 115 718 € X (30% + 17,2%) = 54 619 € d'impôts sur les bénéfices fonciers